论宅基地上房屋设立居住权合同的效力
摘要：居住权作为《中华人民共和国民法典》（下文简称《民法典》）新增内容，自经立法确认以来备受关注，所谓居住权是指“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要”本条规定中并未限制居住权合同的主体范围，对客体的限制亦是仅限于住宅，并未对住宅的类型有所限制。因此笔者认为农村宅基地上房屋是可以设立居住权，当居住权合同满足一定要件时该合同的效力当然也是有效的。居住权分为社会性居住权（无偿设立，不得转让继承）与投资性居住权（有偿设立，可以转让继承），两者在理论上泾渭分明，但是通过《民法典》的立法目的可以看出，我国确立的居住权是在社保性居住权的基础上加入了投资性居住权的要件“居住权无偿设立，但是当事人另有约定除外”，目的在于实现对弱势群体的居住利益保障的同时，部分实现房屋的经济属性，促进经济的发展，在宅基地上房屋设立居住权就是实现立法目的，保障弱势群体生活和居住利益的体现，同时也有利于一定程度上解除对宅基地上农民房屋流转的限制，保护农民的财产权益。
关键词：宅基地； 居住权； 合同效力
一、文献综述
一、理论上居住权的功能定位
居住权起源于罗马帝国时期的优士丁尼法，基于保障没有继承权的妇女和奴隶的生活和居住的目的而设立，其原为一种特殊役权，归属于债权，后来优士丁尼在《法学阶梯》中将之纳入人役权的范畴。最早的居住权其设立仅仅是为了实现在当时特殊历史条件下为保障婚姻家庭领域弱势群体居住利益的目的，理论上称之为社会性居住权，而社会性居住权又分为两种类型：在家庭法领域，常见于赡养、离婚、分家析产以及继承纠纷，以建立在家庭内部伦理基础上的互助方式，维护老年人、生存配偶及未成年人等特定身份的弱势群体的生存利益，仅用作居住目的，衍生出无偿性、不得转让和继承等人身专属内容。[1]在非家庭法领域，居住权成为贯彻住房社会保障等公共政策的工具和通道，以实现对住房困难群体提供保护的价值追求，满足国家提出的加快建立多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度的需要。[2]社会性居住权根据不同政策考量，采取法定、意定等方式设立。[3]
随着时代的进步和发展，在社会性居住权外逐渐衍生出了投资性居住权这一概念，其首次立法上的确立源于《德国民法典》。与社会性居住权不同的是投资性居住权原则上采用意定方式设立，居住权有偿设立，可以转让和继承以及任何合理收益，当然也可以兼具一定的社会性。投资性居住权在旅游、酒店、房地产等商业领域有很强的发展潜力，权利客体从传统意义的住宅延伸至公寓式酒店、分时度假酒店、民宿等所有适合商旅居住的房屋。
二、世界各国居住权制度对于居住权功能的定位
由于罗马法系与大陆法系的渊源，基本上欧陆各国在各自的民法体系中都规定了居住权的相关内容，同时因为各国确立的时间以及各国历史，生产力水平等因素的不同，欧陆各国根据本国的实际情况在继受罗马法规定的基础上均进行了修改，增加了符合时代发展需要的内容，以更好的适应现代社会的需要。本文将从法国与德国两个典型国家的居住权功能进行考察。
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