文献综述
一、研究背景随着我国经济体制由计划经济向社会主义市场经济转轨，传统的商品房交易方式已经不能满足人们的需求，商品房预售这种经销方式的出现，不仅在某种程度上减轻了预购人支付巨额房款的经济负担，更解决了开发商资金不足的难题。
但由于我国房地产市场起步较晚，商品房预售相关法律法规还不健全等，产生了大量的商品房预售合同纠纷，为司法实践工作带来较多难题。
在制度建立的过程中由于不同法律位阶不同行政区划作出各种不同的司法制度尝试，渐渐形成了服务于规制不动产预售问题的多个制度其中以预告登记制度与不动产预售合同备案登记制度两制度为主。
本文将主要针对两制度的区别与重合进行分析，对解决一房二卖与不动产预售纠纷等问题的解决提出建议。
预告登记制度是我国民法物权理论上的一项舶来品，在理论上学术界对预告登记制度的研究多集中在 2007 年也即我国《物权法》的立法年前后，研究内容集中在预告登记制度的概念、性质、效力、功能，旨在探讨预告登记的制度价值，呼吁将预告登记制度写进物权法。
由于我国物权法立法的滞后性，不动产交易领域存在的一房二卖、房屋多重买卖等问题长期得不到解决，国家部委和一些经济发达的地区便率先对预告登记做出了相关的规定。
首先是深圳市以地方性法规的形式确立了预售房地产登记备案制度。
随后国家通过《城市房地产管理法》规定商品房预售向政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案的制度。
后来珠海市人大常委会通过的《珠海市房地产登记条例》，专门规定了商品房预售登记，至此商品房预售登记在我国正式出现，以后南京和上海等城市又陆续出台地方性法规对商品房预售登记制度进行完善，并在内容上进一步扩大了预告登记制度的适用范围。
其中《上海市房屋登记例》首次调整了预告登记的适用范围，使预告登记的适用范围延伸到预售商品房按揭和转让抵押权方面。
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