人口老龄化对房价影响的区域
——以浙江省11个城市为例
摘要：中国房价自2004年起迅猛上涨，而在2000年开始，中国老龄化情况也日益严重。人口因素作为对房价的主要因素之一，在房价上涨中扮演什么样的角色。浙江省作为经济发达的省份之一，60岁以上人口占总人口的21.1%，早已进入老龄化，那么在浙江省各个城市的房价中，人口老龄化占了什么样的角色，文献将通过国外及国内学者就人口老龄化对房价影响的各个结论进行了整合。综合起来有三个观点，一是认为人口老龄化会对房价产生显著的负影响，一是认为人口老龄化会对房价产生显著的正影响，一是认为人口老龄化会对房价不会产生显著的影响。
关键词：房价 人口老龄化 人口规模
一、文献综述
中国房价自2004年迅猛上涨，2008金融危机爆发，导致房价低迷。2009年开始政府进行一系列的政策以控制房价。据浙江省统计局的数据资料显示，2016Ian浙江省平均房价最高为杭州市，平均房价为19553元/m2，最低为衢州市平均房价为8039元/m2，2017年浙江省平均房价最高的为杭州市，平均房价为21929元/m2,最低的丽水平均房价为9734元/m2。房价的上涨使得人民对房价趋之若鹜，对房地产市场信心不足。中国房价是否还会继续上涨，面对上涨的房价，应该如何应对呢？
在影响房价的各个因素中，人口规模因素就是其中一个。经过半个多世纪人口近指数化增长以及计划生育政策的大力实施，中国人口老龄化已经成为前所未有的形式。人口出生率不断下行，人口老龄化也在逐步加剧。从2011年放开计划生育，实施“双独二孩”，2014年“单独二孩”，2015年实施“全面二孩”政策，国家正在努力进行人口规模的更改，以适应从2000年开始的老龄化情况。但从各项数据我们发现，虽然二孩政策全面放开，但出生率不升反降。中国第一轮人口高潮发生在1954年，出生人口达到2232万人，与三年自然灾害后的出生人数1193万人相比，整整高了1000万人。第一轮人口出生高潮所带来的人口红利在改革开放后的1978年-1982年显现。1985年后经济增长变缓慢。第二轮的人口出生高潮在1964年-1973年，在这期间，每年都维持着2400万-2700万的生育人口，堪称是中国的“婴儿潮”。如果按照人的年龄周期计算，25岁生育子女，1962年出生的人口在1985-1989年之间生育下一代，由此带来了第三轮的人口出生高潮。人口的大量出生，必然带来经济上的变化。在1987-1989年期间，中国物价上涨较快，住房紧张，房价上升。人口红利显而易见。从浙江来看，2016年底浙江省60岁以上人口已经到达10361460，占总人口的21.1%，远超过国际统一的老龄化标准“60岁以上老年人口达到总人数的10%”。全国来看，在第六次人口普查中，全国的60岁以上老人占总人口的13.26%，浙江的数据也是远超过全国的。人口红利可以带来经济的增长，房价的上涨，那么人口老龄化是否可以抑制房价的上涨，对浙江省日益上涨的房价又有怎样的意义。
国外学者很早就针对人口老龄化与房价的关系进行了一系列的研究调查，并且取得了建设性的成果。学者们的结论大致可以分为三种类别。第一种认为人口老龄化会显著影响房价，并且对房价是负影响的，人口老龄化加深，房价会下降。Mankiw(1989)等引入人口因素对美国的住房价格进行分析，认为出生率、人均年龄和人口规模对房屋价格有一定影响，婴儿潮一代加入住房市场将抬升房价，相反，婴儿潮一代的退出将对需求产生负向冲击，导致住房量价齐跌。他认为人口老龄化引发住房需求减少和房价回落人口老龄化会降低居民住房总需求，进而导致房价下降。Lee等利用历史数据分析了人口因素在澳大利亚房地产业中的作用和影响，发现劳动年龄人口的净移民增加了住房需求。除了人口规模及其增长外，人口年龄结构，人口老龄化趋势对房价的影响也是显而易见的。Ermisch(1996)利用英国以家庭数据为例，对住宅需求函数进行了估计，发现房价对家庭年龄有一个较紧密的关系，这一模式意味着人口年龄分布的变化对总住房需求有重要影响，证明了人口老龄化将降低对于住宅需求的增长，进而导致房价的下降。Martin（2006）利用卢卡斯定价模型，在考虑了人口老龄化因素后，拟合出美国房价的变化趋势，并且通过对日本、爱尔兰等国家进行检验发现模型高度稳健。Farkas（2006）以匈牙利为样本进行了类似模拟，结果表明，2011-2020年，人口龄化将导致匈牙利房价下降6%-8%，人口规模缩小将导致房价下降3%-4%。Levin etal（2009）选择了在收入水平、经济与社会制度等方面相似，而年龄构成和房价迥异的苏格兰和英格兰为研究对象，利用倍差法进行了相关研究，发现人口老龄化对住房需求和房价具有显著且重要的影响，并且预测随着人口老龄化的加剧，苏格兰和英格兰的住房需求和房价都将面临下行压力。Takats(2012)对英国和美国等22个发达经济体的实证研究表明，人口老龄化的确会对房价产生显著的负向影响;Hiller和Lerbs(2016)对德国87个城市的人口老龄化与房价关系的研究，通过实证检验城市人口年龄结构的历史变化与住房价格轨迹的关系，跨越不同类型的自住住房和出租房屋，也得到了类似结论，认为人口老龄化会导致包括住房和租房在内的房价或租房价格的下降。但另外一些学者得出了相反的结果，这是第二种观点，他们认为人口老龄化与房价的关系是显著正相关的，即人口老龄化加剧，房价会上涨。Engelhardt和Poterba(1991)就加拿大人口年龄结构与住房需求及房价的关系进行了实证研究，结果发现，尽管与美国的人口结构相似，但与Mankiw(1989)的结论正好相反，加拿大人口老龄化会导致住房需求减少，但房价却呈上涨趋势。第三种观点是，一部分学者发现，人口老龄化对房价的影响并不显著，即人口并不是影响房价的主要因素。Chen和Gibb(2012)等将宏观层面的房价模型和微观层面的住户构成模型相结合，运用微观仿真方法就人口老龄化对苏格兰房价的影响进行了研究，其仿真模拟结果表明，人口老龄化不是房价的主要决定因素;Green 和 Hendershott(1996)的研究也表明，人口老龄化将不会导致房价下滑。还有另外的学者认为人口老龄化对房价的影响受到时间等因素的影响。Ohtake和Shintani(1996)对日本的研究表明，长期来看，人口结构变化对房价没有影响，但短期内，人口因素对房价的调整过程有重要影响。
国内学者也得到了近似的研究结果。芦浩(2014)对辽宁省1997—2012年房价指数与人口抚养比进行研究后指出，老年人口抚养比上升导致商品房的价格下降。而邹瑾( 2014) 研究发现，老年人口比例在各地区都呈现正效应，人口老龄化没有导致房价下跌，其关键在于青年人群对住房需求的实现能力。史青青等(2010)认为，人口抚养比的变化不会对房地产市场产生影响，李祥、李勇刚（2013）也得到了相似的结论，认为人口结构与房价之间不产生显著的关系。陈彦斌等(2013)认为，人口老龄化对我国城镇住房需求的影响比较复杂，随着城镇化和家庭规模小型化的发展空间日趋萎缩，人口老龄化对城镇住房需求的负效应逐步显现。可以看出，国内学者对于这一问题也出现了分歧。王先柱、吴义东（2007）在前人的各项研究基础上发现学者们在研究国内老龄化与房价影响时，没有考虑到中国各经济区域之间的不同，如果按照经济情况划分省市，就会得到统一的结果。他们利用省级面板数据对各地区的经济发展水平进行系统聚类，将2000-2014年31个省份分为三个不同经济类型，再进行分析，得到发达地区人口老龄化与房价有显著的负相关性，次发达地区人口老龄化与房价有较弱的负相关性，而欠发达地区人口老龄化与房价有显著的正相关性的结论。这表明经济发展水平是我国人口老龄化影响房价的一个重要情境因素。胡金星，顾娟（2007）也得到了相似的结论。
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