文献综述
- 房地产市场发展态势
2020年全球新冠肺炎肆虐，2020同时也是我国全面建成小康社会和“十三五规划”的收官之年，成立（2020）回顾2020年《政府工作报告》，分析出2020年房地产调控政策的新特点：坚持党的十九大确立的“房住不炒”调控主基调不动摇；同时因城施策——为实现“稳房价、稳地价、稳预期”的房地产调控目标，允许地方根据自身情况对房地产调控政策进行微调；加强新型城镇化建设，加快落实区域发展战略，加强新型基础设施建设［1］。
在房地产交易方面，李嘉珣（2021）提到相较于2020春节期间全国30大中城市商品房成交面积同比下滑的86%，在随着各地疫情得到控制和复工复产的推动，到3月末，全国房地产市场已基本恢复，2020年全年房地产市场销售额突破17万亿元，创造历史新高［2］。
- 房地产市场定位策划
房地产项目投资周期长，投资巨大，要确保房地产项目的成功，就要遵循房地产市场相关理论和规则，陈萍（2011）提到三条房地产项目定位应遵循的原则：①与企业发展战略相一致的原则；②经济性原则；③可行性原则［3］。
- 房地产营销策略
在国外，麦肯锡提出著名的“4P”理论：将产品（product）、价格（price）、地点（place）和促销（promotion）四个方面进行组合，是一种静态营销理论。在此基础上，美国学者劳特朋（2012）从消费者角度出发，提出了与传统营销理论相对应的“4C”理论：消费者的需求与欲望（consumer need and wants）、消费者愿意付出的成本（cost）、消费者购买商品时的便利性（convenience）和与消费者互动沟通（communication）［4］，引起了营销传播届的巨大反响，也成为后来整合营销传播的核心。后来，美国营销学者艾略特·艾登伯格以营销关系为核心，提出“4R”营销理论：关联（Relation）、反应（Reaction）、关系(Relationship)和回报（Reciprocation），重在建立顾客忠诚，强调企业与顾客在市场变化的动态中应建立长久互动的关系。
国内房地产营销理论起步较晚，进入21世纪，随着房地产市场的迅猛发展，许多国内学者也在借鉴国外“4P”理论等的基础上，提出许多关于房地产营销组合的理论。金雪娇和薛小龙（2004）提倡重视消费者导向的“4C”理论，对市场和消费者需求进行深入分析以确定房地产营销策略的实施，以满足房地产开发商的运作需求［5］。杨雪（2006）解释房地产营销的含义为：房地产营销是房地产企业为适应和满足消费者的，为房地产需求，以市场为导向，正确组织产品的生产和供应，适应不断变化的市场需求，合理组织产品的供应和销售，实现房地产企业的经济效益和社会效益而进行的经营活动的整体过程［6］。徐丽蓉（2011）认为在新形势下，我国房地产营销存在着产品市场定位不合理、过度依赖广告、营销中缺乏品牌意识以及文化因素缺失等问题，企业需要精准定位市场，注重广告品质，采用多种营销手段实现品牌营销以获得市场的成功［7］。Yan Yang（2018）提到需要基于移动互联网技术的应用，开拓多元化的营销渠道，树立企业品牌，促进与消费者的信息沟通[8]。
- 房地产定价策略
房地产定价策略是企业为了在房地产市场实现自己的定价目标所规定的定价指导思想和定价原则。房地产定价有成本加成、竞争价格、顾客感受和加权点数定价法四种手段。覃娇玲（2010）中解释了四种方法：成本加成是将房地产定价为成本加上预期利润的总和；竞争价格定价法是依据附近区域竞争状况确定价格；顾客感受是以效用理论为基础，以购房者的实际感受为参考进行定价；加权点数定价法则是在竞争价格的基础上根据项目的实际情况进行加点定价［9］。
韩剑鸣（2003）针对现有定价方法中存在的缺陷提出，对于有不同数量房地产开发商的情况，运用博弈论给出不同的定价模型进行修正［10］。黄湘红（2005）提到要以市场为出发点，综合运用各种定价方法，尽最大限度降低成本，同时要学会运用各种价格战术：开盘定价、滞销和旺销等各种战术，实现房地产项目长远发展［11］。在西方，Waugh（1929）首先提出商品质量对商品价格产生的影响，以消费者的偏好和效用作为定价研究的基础，由此引入了Hedonic定价法［12］。张冕，陈守明（2008）对上海房地产进行实证分析中提到，利用Hedonic定价理论（有人译为享乐定价法），通过房屋的属性和功能对购房者带来的满足程度而建立的价格模型不仅可以满足房屋给消费带来的满足感，而且还可以根据市场实际需要进行灵活调整。［13］Hiroshi Ishijima·Akira Maeda（2013）提出在传统的享乐模型中因转入混合效应特征，以此来反映属性单价的个性。他还利用日本房地产投资信托数据，证明了模型的准确性，构建起直接适用于经验分析的房地产定价理论［14］。禹庆忠（2020）通过德尔非法确定影响定价的最终因素，继而AHP建立起商品房定价数学模型，再通过引入海明贴近度函数建立起楼盘间关系，最终通过指数平滑公式得出项目定价，建立起了一套新的定价模型［15］。
- 房地产项目可行性分析
房地产开发项目可行性研究是通过对房地产开发项目的全面分析、论证和比较从而保证其在技术、经济和环境等方面的可行性。刘志平，王学孝（2001）指出可行性研究应遵循的基本原则有：科学性、客观性和公正性［16］。李向前（2007）提出房地产项目经济评价中应确定如下主要参数：时间类、投资相关类、收益相关类和评价标准类，合理选择参数以及准确使用参数对于房地产项目经济评级的正确性有着重要影响［17］。冯镝静、高迎坤（2019）认为在关于房地产分析的敏感性分析中，不确定性因素以及指标的确定是重中之重，对于这两项因素的确定以及分析中要投入更多的精力，在未来分析中 要善于和数学方法相结合得到更加准确的结论［18］。
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