房地产市场和创业活动：一个文献综述
摘要： 很多社会人士认为，房地产行业将会对创业活动造成挤出效应，但是，相关的实证数据非常缺乏。随着信息技术和全球化的迅速发展，在世界范围内创业活动得到了较快速度的发展。尽管如此，很多学者发现，不同区域创业活动的发展是不平衡的，尤其是房价对创业活动有显著的负面影响，他们开发了系列与区域创业活动发展差异相关的研究命题，并且借助不同区域的数据予以验证。房价的飞速上涨也引起了政府部门的高度重视，近几年，房地产市场遭到了政府严厉的调控措施，本文主要对房地产市场和创业活动的相关文献进行梳理综述。
关键词：房地产； 创业； 面板数据；房地产调控
一、文献综述
林嵩（2012）认为，(1)房地产行业的发展将会对创业活动的需求基础造成影响。房地产行业的超常规发展将会吸引其他行业的企业将资金注入到这一行业。(2)房地产行业的发展对于社会人群的创业倾向存在影响。近年来，我国某些地区房价飞涨，短期内投资房地产是一个高度盈利的投资行为，使得大量潜在的创业者降低对于创业行为的主观评价。 (3)房地产行业的发展对于区域内部的创业资金存在影响。这里的创业资金是指区域内部可能用于创业者启动和运营的资金。天使投资者和风险投资，在房地产行业超常规发展的时候，由于获利更快、风险更低，资金的流向自然转向房地产行业。林嵩采用多变量的计量模型来验证房地产行业发展状况与区域创业活动之间的联系，以2005年到2010年全国31省直辖市面板数据为基础构建房地产行业与创业活动的面板数据模型，用地区私营企业新增数量作为被解释变量，区域房地产投资额和区域房价平均值作为解释变量，控制变量为人口、基础设施、区域财政收入、固定资产投资、人均消费、职工工资水平。研究结果显示了房地产行业对于创业活动的显著影响，这一影响特别体现在房价方面。房价过高，意味着区域内的居住成本上升，这对于吸引年轻的创业者选择该区域作为创业地址是不利的。同时，房价过高，资金的流向也更趋向于房地产行业，而不是通常的实体经济。
Xingli li、Xiaoyu Wu认为住房投资的持续高回报和激烈的婚姻市场竞争使得买房成为年轻人和他们的父母的优先选择，这将排挤创业活动。通过使用两个大型数据集，其中包含关于住房所有权和职业选择的详细信息，使用一个Probit模型来估计一个城市的房价和所有权对一个人是否选择成为企业家的影响。在个人层面，我们控制婚姻状况、性别、出生时间和教育水平等变量。在城市层面，我们有两个控制变量。第一个是资本强度度量。它控制着城市的底层产业结构，这可能会同时影响城市的房地产市场和就业机会。二是城市层面的商业房地产价格。因为高的商业房价可能成为建立企业的障碍。结果表明住房价格对创业的影响在统计上是显著的和巨大的，高房价阻碍了城市成年人的创业活动。对于房屋所有者而言，虽然房屋价值增值具有积极的财富效应，但抵押贷款与收入的比率却有负面影响。对于非业主而言，较高的房价与收入的比率对应着较低的创业可能性。
王健忠认为1．房地产行业对我国企业自主创新的产出有影响，这里的产出用专利授权量表示。2．房地产行业对我国企业高附加值产品的需求有抑制作用，人们会投入更多的资金用于住房，加之高储蓄率从而减少了人们对高附加值产品的消费。王健忠利用30个省、自治区和直辖市的面板数据对房地产行业和我国企业自主创新活动的关系进行了理论分析和实证检验。以专利授权量和新产品销售额为因变量，以房价和房地产投资为自变量，选取了研发投入、外商直接投资、人均消费、固定资产投资为控制变量。结果表明：（1）房价与我国企业自主创新产出——专利授权总数之间存在负向关系，同时，房价的过快上涨对企业新产品的销售额有显著的负面影响；（2）房地产投资和企业自主创新产出以及新产品销售额之间是正向关系，但这种正面的影响是不可信的。因此，控制房价过快增长、规范房地产投资对企业自主创新活动有积极意义。黄武永选择私营企业数量与该地区人口数量的比值作为反映创业活动程度的指标，以房屋销售价格和房地产投资额来综合反映房地产的发展情况，建立门限模型分析，得出结论：房价对创业活动仍然存在着挤出效应，但挤出效应的强弱程度随着房价的变化而变化，当房价与地区人均月收入比值较小时，存在较强的挤出效应，当房价与地区人均月收入比值逐步增加时，这种挤出效应有所减弱，超过该门限值后房价的挤出效应开始消失并表现出一定的促进作用。
关于影响创业活动的因素，David B. Audretsch, Werner Bonte（2006）提出一个假设，该假设认为区域创新会对以科技和知识为导向的创业活动产生积极影响，同时以知识为导向的创业活动会促进区域经济发展，然后通过建立结构方程验证该假设是否合理，得出的结论是创新通过创业活动可以间接地影响区域经济的发展。高建，石书德（2009）以我国29个地区1996-2006年的数据样本为基础构建面板模型，研究表明发现区域失业率和区域财富差距水平是地区创业水平差异的重要影响因素。Girma（2008）提出利用企业层面的数据去分析和探讨中国不同地区创新能力和 FDI 的关系，结果表明 FDI 能够有效促进该地区创新能力的提升和发展。魏延博、赵娜（2007）以我国四大直辖市近五年的面板数据为基础，通过构建多元线性回归模型，分析创业投资与其影响因素的相互关系, 试图通过定量分析找到制约创业活动的因素，结果表明地方政府科研财政投入对创业活动有着显著影响，发表论文数量只起到微弱的负作用，Ramp;D投入存在滞后效应，也就是说科技转化为生产力方面还存在着很多问题。
关于房地产调控效果的实证研究，龚晓乐以全国及一二线城市的商品住宅价格和房地产政策为研究对象，将房地产政策划分为６个政策类型并用百度搜索指数对其进行量化处理，对它们之间的相关性进行了研究和比较。得出结论：房地产政策对商品住宅价格有显著影响。行政政策是对商品住宅价格负向作用程度最高的变量，并且区域差异较为明显。其中，一线城市受影响最为显著，效应强度比全国高出9.0％，比二线城市高出7.9％，比三线城市高出14.8％。这意味着，近年来以严控为主基调的房地产行政政策对一二三线商品住宅价格均产生了有效的抑制作用。Victor Jing Li, Andy Wui Wing Cheng, Tsun Se Cheong探讨了限购政策对中国城市房价的动态的影响。选取了有限购政策的和不限购的70个主要城市，分大、中、小型三种住宅房型，用随机核分析描绘城市住宅价格的动态演变。结果显示，对有限购政策的城市来说，房价增长率整体都是收敛的。这表明，与不限购的城市相比，限购政策对限购城市房价有显著的影响，如果房价增长率环比不超过5%，这种影响是长期的。在限购政策下，大小型房型房价比中型房型面临更大的下行压力。
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