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文献综述
1、物业管理的投标
招投标是在国内外经济活动中常用的一种竞争性的交易形式。物业管理的投标，是指符合招标文件要求的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业的实力，编制投标文件，参与投标活动。
物业管理招标投标实质上就是依靠国家完善的招标立法，来孕育物业管理市场，推动物业管理发展，从而提高物业管理服务品质一种措施。
2、物业管理招投标的作用
（一）使开发建设与物业管理相分离我们都知道导致业主和物业管理公司矛盾的一个主要源头就是开发建设遗留问题，随着行业自身的发展，建管分离势在必行。尤其是法令法规及其配套措施还不够完善的今天，发展商自己直接组建和领导物业管理公司，若缺乏自律意识，或在自身经营发生困难的前提下，将最终损害业主的利益。物业管理招投标的开展将促使开发建设和物业管理分离，最大程度上保障业主的利益不受侵害。同时也只有开发和管理的分离，才能促使越来越多的物业管理企业不断自我壮大、独立成长，保证物业管理作为一个独立的行业按照其自身的规律健康发展下去。（二）加速推进全行业市场化进程经过二十几年的发展，全国各地目前已初步形成了不少有较强市场意识的专业物业管理企业，这种形势迫切企业不断扩大市场占有率，行业竞争日趋激烈。但如果不能保证这种竞争始终处于有序、公平的状态，就有可能造成不正当竞争的蔓延，发生暗箱操作，最终将不利于行业的健康发展。与其他行业一样，物业管理的发展也需要一批优秀的企业尽快崛起，他们通过企业的不断自我完善和创新，通过相互间的竞争和交流，最终将带领行业内其他企业的共同进步和提高。而招投标的推行正为本行业内领导型企业的迅速成长提供了条件。
（三）确立起一种同时保障发展商、物业管理企业、业主三者利益的规范机制不少物业管理企业在参与物业管理招投标过程中都会遇到这样一些问题：发展商希望物业管理公司吸纳一些自身难以消化的人员;减免空房管理费;为了促销，尽量降低物业管理费收费标准等等。而物业管理企业出于承接物业的渴望常常处于两难的境地。这些问题看似发展商与物业管理企业作为合同双方的权利义务问题，实际暴露出的是发展商、物业管理企业、业主三者之间的权利义务没有得到相应的保障。以招投标方式选聘物业管理企业正可以解决上述问题。招投标的评审权和决定权授权交给了专家评审小组，有利于作出最正确的选择。同时，整个招投标过程中公开的、透明的，交易条件也是公平、明示的，最大程度上杜绝了不合理条件。有利于物业管理企业轻装上阵，最终有利于行业的健康发展。4、物业管理招投标中存在的问题
物业项目业主行为不规范，主要表现为规避招标、串通招标、明招暗定、强迫中标人签订阴阳合同等问题。投标的物业服务企业行为不规范，主要表现为，投标的物业服务企业诚信缺失，以弄虚作假和其他不正当手段骗取中标；行业自律性差，串标、围标、陪标现象时有发生；恶性竞争，低价竞标。而且，由于投标的物业服务企业属于弱势群体，在招标投标过程中，虽然明知受到不公正待遇，但为了争取承接物业项目，也害怕对以后的项目投标产生不利影响，往往不敢采取法律手段来维护自己的合法权益。
部分物业招标代理机构诚信度较差，行为不规范，服务意识不到位。主要表现是：不能严格执行法律法规，与业主、投标物业企业合谋弄虚假招标、肢解发包物业项目；代理机构超资质范围承接、挂靠代理业务；代理机构从业人员水平参差不齐，综合素质和业务水平有待进一步提高。
少数评标的专家缺少职业道德，不讲诚信。主要表现在评审时不尽职尽责，草率评标；在利益驱动下与关系企业勾结，为他们打高分，影响评审结果。物业市场定位不明确。物业市场有的挂靠在房地产企业，有的为独立运行的物业服务企业，还有的存在重复承接物业问题，造成资源浪费，承接业务量不足。
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