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文献综述
一、物业管理招投标研究背景
物业起源于19世纪60年代的英国，到20世纪80年代时，随着全国住宅小区的兴建，现代物业管理从香港传入我国内地。1981年3月，全国第一家物业管理公司深圳市物业管理公司诞生，此后，物业管理行业在我国得到了迅速的发展。
随着物业管理的迅速发展，房地产业与物业管理分业经营已是大势所趋,也是规范发展物业管理的必由之路。从前,由于房地产开发和物业管理责任不清遗留下来很多历史问题,使得物业管理成为替罪羊,物业管理企业得不到公正客观的评价和对待。要摆脱这种父子兵的关系,分业经营是首选。只有分业经营才有利于整个物业管理行业向专业化方向发展。1996年,深圳万科在全国第一次物业管理公开招标中夺得深圳鹿丹村福利房住宅小区的物业管理权,一举打破了物业管理谁开发,谁管理的局面[1]。
物业管理招投标从90年代发展至今，取得了巨大的突破和进步，它对于促进物业管理行业的发展，提高物业管理的整体水平起到了积极的作用[2]。另外，物业管理招投标对物业管理市场竞争的公开、公正、公平起到了一定的推动作用。
2003年5月28日，我国第一部《物业管理条例》公布，明确了住宅物业应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，为培育物业管理招投标市场提供了有利的支持，象征着我国的物业管理行业发展已进入成熟的市场化阶段。
二、物业管理招投标的研究意义
孙耀认为，推行物业管理招投标,对保证房地产开发企业选聘物业管理企业行为的公开透明,维护业主自主选聘物业管理企业的权利,推动房地产开发与物业管理的分离,促进物业管理市场的公平竞争,提高物业管理行业的整体水平具有非常重要的作用[3]。马少龙认为，物业管理的招投标是物业管理市场化进程中的一大进步,提高了业主自治管理能力和物业管理企业竞争能力。目前通过物业管理招投标选聘物业管理企业的方式,已经相当普及了,物业管理招投标市场正逐步建立。前期物业管理招投标作为推进房地产开发与物业管理分业经营的重要措施,对"建管分离"起到了一定的作用[4]。孙晓立认为，物业管理企业通过参与物业管理招投标可以树立企业的品牌形象，增加企业知名度。并且他还认为，物业管理招投标行为明确了业主和物业使用人与物业管理双方的权利和义务，使物业管理更加的规范化[5]。
三、物业管理招投标的主要内容
（1）招标文件
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