南京社区绿地的房产增值效应评估
文献综述
为借鉴社区绿地与房产价值关系研究的现有的先进经验，该文将介绍国内外地区城市绿地与房产价值实证研究的结论及方法。早在19世纪初期，国外就认识到公园对其周围房产的积极影响并将此理论应用到公园投资建设中。20世纪80年代以来，统计分析方法和信息技术的发展，使绿地资源与房产价值关系的实证研究受到重视。其研究方法由单要素简单的理论模型发展到多要素复杂的实证模型，其中享乐价格法最为常见，不过这些方法都有各自的优缺点。此类研究有助于促进科学合理的房地产开发、社区规划和绿地建设，因此我国亟需重视与开展社区绿地与房产价值的实证研究及其应用。
- 国外研究
早在19世纪初期，国外就认识到公园对其周围房产的积极影响并将此理论应用到公园投资建设中。20世纪80年代以来，统计分析方法和信息技术的发展，使绿地资源与房产价值关系的实证研究受到重视，有效揭示了绿地资源对房产价值的影响规律，为土地所有者、城市规划和管理者提供了决策依据[1]。
总体来看，尽管不同地区不同研究案例得出的结论差异较大，但是大多数研究证实，城市绿地能促进附近房产价格增值，其增值系数集中分布在5%-20%。其中，Payne较早开展了绿地资源影响房产价值的研究，他发现美国阿默斯特周围有树木的房产要比没有树木的房产售价平均高出7%[2]；Wachter等采用享乐价格回归模型，研究了美国费城地区改善居住区环境投资对房价的影响，结果发现改善居住区绿化对房价有明显影响，临近绿化活动地区的房价增值系数可达9%[3]。而Wolf总结了近年来关于绿地影响周围房地产价值的研究成果，多数研究证实绿地资源对其附近房地产的增值幅度在10%-32%之间[4]。此外，CabeSPACE选取英国8个城市公园研究公园绿地与房产价值关系，发现公园对房产价值的增值效应在7.3%-11.3%之间[5]。
不同绿地类型对附近房产价值影响的程度也不同。比如了城市开敞空间（包括公园、自然保留地和高尔夫球场）对房屋价格的影响。基于美国波特兰市164 02个房产交易数据，Bolitzer 和Netusil对比研究发现，公园绿地可提高住宅平均售价的1.28%，自然保留地增值房价1.9%，高尔夫球场可提高其售价5.97%。而在英国阿伯丁市，市属公园对房产价值的影响最大，增值比例为10.1%，地区公园和景观绿地对房价的增值程度分别为9%和2.6%[6]。
绿地面积对其房产价值的影响也有关系。一般来说，绿地资源面积越大，其房价增值效应越明显。比如，在美国波特兰市的研究证明，在城市范围内湿地面积每增加1英亩，邻近地区的房产价值就升高24 美元；而在英国伦敦的研究表明，公共绿地面积每增加1%，房价增加0.3%-0.5%。但是，并非所有情况下绿地面积越大其增值效应越高。在美国阿默斯特的研究表明，当树木覆盖率为67%时，森林对居住用地的增值效应最高；而在西班牙卡斯特利翁的研究证实，相对于公园距离对房价的影响，绿地面积对房价的影响并不大；在芬兰约恩苏小镇，大块城镇绿地能增值房产10%，但是小面积森林公园（0.5公顷到几公顷）呈现负效应。
从经济学角度来看，作为没有市场价格的公共产品的绿地资源，准确量化其经济价值是非常困难的[7]。在绿地影响房产价值的早期研究中，主要采用房地产法或者经验赋值手段。比如Payne把两所类似的房屋照片出示给房地产掮客，其中有一所附近有树木，另一所没有树木，经掮客评估后发现，有树木的房屋价值增加了5%-10% ；Morales采用房地产法，通过对比分析研究区内有无林木覆盖的房产售价，发现有良好林木覆盖的房产售价要比无林木房产高6%-9%。而Morales采用树木及植物价值化指南，得出林木覆盖地段房产平均售价高于无林木地段6000美元；Martin采用经验公式法，量化评价奥斯汀树木能使周围房产价值增值13%。
20世纪80年代，数字计量工具和信息技术进步推动了绿地资源与房产价值关系评估方法的发展。首先是统计分析技术的发展，使研究者能够将影响房产价格的诸多因素纳入到复杂模型中综合分析；其次是数字信息数据库的出现，使得城市每项房地产的房产特征、区位特征和售卖情况等详细记录在内，为分析模型提供了数据源；还有就是GIS技术发展，提高了其空间分析的科学性与准确性，使得研究者能够将房产数据落实到空间上，精确计算住宅与绿地资源的距离，绘制其影响区域。在此以后，国外绿地资源与房产价值关系的实证研究主要采用条件估价法、旅行成本法和享乐估价法。特别是享乐估价法的出现，使得量化非市场物品的价值有了非常好的工具，并逐渐成为评估绿地资源与房产价值关系的主流工具[8]。
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