“一房二卖”中所有权归属问题
摘要：近年来，中国商品经济飞速发展，房地产市场的发展尤为迅速，在国民经济中起重要作用。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为增强国民经济和改善人民生活的重要产业。房地产业的发展对中国国民经济的发展起了至关重要的作用。但是目前我们房地产交易市场秩序还不是很完善，其中一个突出的问题就是“一房二卖”。“一房二卖”一方面导致了房地产市场的不稳定，影响了房地产市场的良性发展，另一方面，它严重影响了买受人顺利过户房产。从某种程度上来说，它其实还浪费了一些司法资源。由于“一房二卖”的存在，与房价的增长，会导致那些最终没有取得房屋所有权的买受人要浪费更多的时间和价款才能够买到相似的房屋，受到重大的损失。对于一房二卖的问题，国际上相关的研究较少，更多的国内的相关研究，相关的文献研究大约了近260篇，相关的博硕士论文有58篇。主要观点可以归纳为四类：第一类，出卖人自主决定说。第二类，单一保护说。第三类，竞价购买或是变价补偿说。第四类，程序性漏洞说。
关键词：一房二卖；所有权；登记；占有；合同；买受人
一、文献综述
一房二卖是房地产市场兴起而管理上存在疏漏的情况下，较常出现的行为。而对于这一行为中房屋所有权的研究，因其行为的出现主要是由于我国法律规制中存在的疏漏，故在现有的研究上主要是国内的研究。在当前我国对于这一问题的研究上最为著名的就是2013年3月30日—31日在西南政法大学召开“无权处分与一物数卖”专题学术研讨会，会议由我国的民法学研究会、西南政治大学民商法学院等单位主办。与会的100多人包括了最高人民法院，地方人民法院、高校教师和律师、学术界的各类民法专家。是截止2013年之前我国对于一房二卖问题研究的总结与最为权威的讨论[1]。在这次会议上，对于一房二卖的问题主要讨论了房屋多重买卖中买受人权利保护顺位，多重买卖规则问题，不动产一物二卖中第一买受人的救济问题，一物数卖法律规则在知识产权中的运用：一权数卖的合同效力及权利归属，一房数卖合同效力及'恶意串通行为'的认定等。
在这次会议中对于一房二卖中的所有权问题，上海交通大学彭诚信教授将其归纳为三种原则，即登记优先保护说、占有优先保护说、生效在先合同保护说三种，彭诚信教授认为在这三种原则学说中，显然占有优先保护说更为符合实践中对于一房二卖情况的处置。重庆市高级人民法院民一庭庭长喻志强则从实务的角度指出：在实务中一般在首先考虑的是登记问题，特别是在登记之外已经交付了的优先考虑。对于没有登记，也没有交付的以合同的先后顺序和是否存在恶意作为判断所有权的主要标准，而对于是否以占有为优先则在实务中并不经常运用。同时会议还讨论了多重买卖中的规则问题和一房二卖中的第一买受人的救济问题。
除这次会议外我们在文献资料中可以找到的关于一房二卖的相关的研究大约了近260篇，相关的博硕士论文有58篇。其中研究中较为著名的上海交通大学彭诚信教授的《房屋多重转让中权利保护顺位的确立依据与证成——以“占有优先保护说”为核心》，四川大学张家勇教授的《试析优先购买权的法律性质》，北京大学许德风副教授的《不动产一物二卖问题研究》，西南政法大学徐洁教授的《一房二卖现象的法律防范》，孙鹏的《不动产二重买卖研究——意思主义与形式主义制度设计之比较》等其主要观点可以归纳为四类：第一类，出卖人自主决定说，这类观点认为对于这种一房二卖的行为，可以要求出卖人自主的决定将房屋的产权交付给某一方，另一方获取相应的赔偿。第二类，单一保护说，这类观点认为或是可以从第一购买人权益保护的角度要求交给第一购买人，或是从房屋占有者权益的角度来保证合法优先占有者的权益。其他的诸如确认订立在先合同的债权具有优先权等也有一部分学者进行了讨论。第三类，竞价购买或是变价补偿说，这类观点认为可以竞价的方式中是变价补偿的方式来确定房屋的所有权，但这种理论因为对于背信者而言太过于优待，现在已经较为少见。第四类，程序性说，这类观点认为可以从程序性上进行房屋的产权判断，即哪一位买主的程序更为完善，则判断房屋的产权归其所有。
对于单一保护说和程序性漏洞说，在现有的研究中出现了一些综合性的理论方向。而这种新的理论中一房二卖应当根据房屋类型的不同来进行考量，如可以分为两种情况，即房产公司在商品房卖中的一房二卖和个人二手房卖中的一房二卖。
对于商品房一房二卖的问题，律师徐涛在《商品房买卖合同纠纷：一房二卖纠纷的处理》一文中指出：一般有四种情形的处理方式，第一，当事人中的一方已经办理过户根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。也就是说，不管你是先订立房屋买卖合同的人，还是后订立买卖合同的人，只要一方已经办理了过户，房子便归其所有。第二，当事人均未办理过户且未交房按照《物权法》规定，当事人签订房屋买卖或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。所以，如果当事人都还没有办理房屋过户登记手续，且房屋也未交付，房屋所有权便归已办理预告登记的一方所有。第三，当事人均未办理过户及预告登记手续根据《解释》的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。所以，如果当事人都没有办理过户手续和预告登记手续，那么房屋便归先行实际占有房屋的人所有。第四，当事人均未办理过户及预告登记手续且未交房如果当事人都没有办理过户手续和预告登记手续，而且房屋也还没有交付，那么房子便归先支付了房屋价款的人所有。而这种说法在其他研究中也较为典型与全面。
以上是毕业论文文献综述，课题毕业论文、任务书、外文翻译、程序设计、图纸设计等资料可联系客服协助查找。
