利益、权利和责任：业主与物业管理公司博弈之分析文献综述

 2022-05-24 21:22:06

利益、权利和责任：业主与物业管理公司博弈之分析文献综述

摘 要

社区居委会、业主委员会和物业管理公司各自的角色决定了三方存在共同的利益和共同的目标。社区居委会是要吸引社区居民（业主）和物业管理公司积极参加社区建设。把社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体。社区物业管理的目标是通过提供有偿服务，为业主提供一个优美整洁、安全文明的生活环境。物业管理公司和业主委员会（业主）、社区居委会的互动关系三方互动的形式由冲突走向合作，实现良性互动，最终实现建设和谐社区的目标。为妥善解决小区内的矛盾，社区居委会、业主委员会（业主）、物业管理公司可以建立三方联席会议制度。

关键词：物业管理公司;业主委员会;社区居委会

一、 引言

物业管理自20世纪80年代从香港引入内地以来，至今已经历了三个发展阶段：1981年至1993年的探索阶段；1994至2003年的规范化经营阶段；2004年至今的市场化发展阶段。然而，伴随行业发展的还有一系列的矛盾与纠纷，涉及业主、物业管理公司、房地产开发商、地方政府和社区居委会等主要利益主体，其中尤以业主和物业管理公司之间的矛盾为甚，焦点主要集中在物业服务的质量及收费的高低等方面。[5]要解决这个矛盾，关键是要理清各主体间的关系，明确各利益主体的出发点，在各方追求本方利益的同时寻找共同的利益平衡点，建立各方的合作关系，以解决好服务与收费的矛盾。[9]本文从博弈论角度分析物业服务中各利益主体间的彼此不合作状态下增加运营成本的情况，尝试在兼顾各方利益的前提下研究物业管理行业中各利益主体间的合作机制，运用博弈论中纳什均衡模型来分析论证物业服务中各利益主体间建立合作博弈机制的必要性。

二、业主与物业管理公司之间问题分析

在物业管理过程中，业主和物业公司之间的对抗就是一场博弈，这场博弈的结果取决于业主对物业管理的态度或物业管理对业主提供的服务，如果双方能够站在对方的角度着想，便会实现“双赢”，而如果只站在自己的角度考虑，则双方一定是“双输”。[3]

在物业管理过程中，物业管理公司为了收取物业费，会利用自己的专才或权利，例如：限制用水用电，道路封锁等等约束业主以此作为要挟的手段，迫使业主缴费，而业主怕事、嫌麻烦、软弱的便只能妥协，遇到争取自己合法权益的业主有的抗争，有的寻求媒体的帮助，试图占领大众同情舆论的制高点，进而使自己的权益不受侵害。这种业主与物业管理公司的博弈屡见不鲜。只是，这种轰轰烈烈却收不了场的博弈里谁会成为赢家呢？ 很明显，物业公司不可能成为赢家。物业管理公司提供服务收取费用理所当然。无论出于什么原因，业主拒绝缴费，都应该是在有限的范围里，依靠法律采取合法手段协调解决。如果物业公司站在自身角度考虑，不思考自己的服务是否达到标准强制收取物业费，物业公司违规使用“执法手段”或“行政手段”，很有可能触犯国家的法律。业主呢，也不可能成为赢家。物业管理公司依靠提供优质服务，换取业主的经济回报，使物业公司的经营持续有效地进行；业主交不缴费或缴多少决定着物业公司的服务与质量，也将直接影响着物业管理区域的房产的保值或增值。业主和物业公司其实是一种合作伙伴关系，只有业主缴费，并合法合理监督物业公司管理职责，业主的居住环境和保值增值就可以保证。但如果业主不缴费，物业公司不作为或服务质量很差，基本设施不进行日常维护及保养，环境清洁只是凑合，安全管理缺乏，日久天长带来的后果是小区的环境没有人处理，肮脏混乱，小区设施设备老化，治安越来越差，小区整体环境混乱不堪，到头来吃亏的还是业主自身！

某假日小区的业主黄小姐向报社反映，她所在小区的电梯广告，以及利用小区其他公共设施和公共场地经营所取得的收益，业主全然不知。记者调查后发现，此并非个案，而是小区普遍存在的问题。更深入的调查发现，业主还有更多权益被侵占。走进一楼大门，迎面就是一块《朗晴假日小区公告栏》，《公告栏》的正中就是一句广告语：“宽带低至 40 元每月”。《公告栏》的右侧，是一个通讯公司的 LOGO。左侧虽然有物业公司发布的公告内容，但仍然有一张上述通讯公司的广告单，广告单上写着“宽带上网，免初装费”及多种“优惠”办法等内容。

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