尚模八意府项目可行性研究文献综述

文 献 综 述

一、研究背景

全球经济不稳定、中国通货膨胀和货币政策紧缩的背景下，中国政府继续坚定不移贯彻房地产市场调控政策，房地产金融环境紧缩。对房地产开发项目开发商而言，房地产投资具有前期资金投入量大，回收周期长，经营风险高等特点。当今国家对房地产的打压政策坚持到底，货币政策紧缩，项目决策一旦失误，浪费大量的人力、物力、财力，加重企业债务负担，会给开发商带来致命性的打击。

二、研究意义

首先，可行性研究报告可以作为确定房地产开发项目开发建设的必要依据。房地产开发项目投资者根据可行性研究的结果，决定是否投资开发该项目。规范的可行性研究能够抑制感性、盲目的投资。

其次，可行性研究报告可以作为向金融机构融资的依据，向当地政府和其所属城市规划部门、土地管理部门、建设管理部门等申请立项和建设执照的依据，也是环保部门审查项目对环境影响的依据。

再者，可行性研究报告可作为开展房地产开发项目设备和原材料订货、施工准备等房地产开发项目建设前期工作的基础，为后续建设工作顺利进行铺垫；对金融机构而言，要在审查项目的可行性研究得出结论的基础上，判断如果借出资金，在项目建设后有无偿还能力，贷款的风险有多少，从而决定是否贷款以及确定贷款的利率；

最后，对国家政府部门而言，如果房地产开发项目投资失败，会导致对银行的还款滞后，甚至影响城市的开发进程。因此房地产开发项目可行性研究可以作为政府各级管理计划部门编制固定资产投资计划和编制各个阶段规划设计的依据。

三、国内研究现状

可行性研究自20世纪30年代美国开发田纳西河流域时开始采用以后，已逐步形成一套较为完整的理论、程序和方法。1978年联合国工业发展组织编制了《工业可行性研究编制手册》。1980年，该组织与阿拉伯国家工业发展中心共同编辑《工业项目评价手册》。

中国从1982年开始，已将可行性研究列为基本建设中的一项重要程序，可行性研究是建设项目前期工作的重要内容，是建设程序中的重要组成部分。项目立项后必须进行可行性研究，编制和报批可行性研究报告。可行性研究报告由项目法人委托有资格的设计单位或工程咨询单位编制，并应根据国家或主管部门对项目建议书的审批文件进行编制。它是是项目决策的依据， 其对投资估算和初步设计概算的出入一般不大于10％。

工程项目的可行性研究决定项目是否进行投资决策。社会主义市场经济投资体制的改革，把原由政府财政统一分配投资的体制变成了由国家、地方、企业和个人的多元投资格局，打破了由一个业主建设单位无偿使用的局面。因此投资业主和国家审批机关主要根据可行性研究提供的评价结果，确定对此项目是否进行投资和如何进行投资，是项目建设单位决策性的文件。

四、研究内容及方法

（一）房地产项目开发可行性研究的主要内容

1、投资机会研究阶段目的：对投资项目或投资方向提出建议。内容：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程建设后的社会影响等。2、初步可行性研究阶段目的：项目建设的可行性和潜在效益。内容：市场需求与供给、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及周边环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。3、详细可行性研究阶段目的：在分析技术和经济可行性后做出是否投资、如何投资的决策。内容：技术与经济的详细论证项目概况的介绍；项目背景的调研；开发商具体情况的分析；项目的建设规模；区域市场价格的分析；项目销售收入与投资估算；项目财务分析等。

（二）房地产项目开发可行性研究的主要方法

1、通过市场调研预测分析其项目的可开发性；

2、通过员工水平、施工技术的分析研究，证明其项目在技术层面上的可操作性；

3、对其经济效益的预测，证明其项目在财务上的可行性。

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