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商业综合体环境景观设计发展研究 1.引言 随着全球经济的快速发展和中国改革开放的进一步深化，城市和区域内部产业结构不断优化升级，城市逐渐由生产型向消费型转变，商业服务业逐渐成为城市经济增长的主要动力。 2.商业景观发展趋势 20 世纪 30 年代以来，国内外商业地理学研究日渐活跃，专题研究不断深入[5]，形成了一系列坚实的理论基础，如中心地理论、地租理论、相互作用理论、重力模型、消费者决策概念模式等[6-8]。商业区作为城市中商业活动集中的地段，担负着居民购物、休闲、商务等职能，是城市经济、社会活动的核心地带。商业景观设计作为现代景观设计的一种类型，正朝着生态、人性、多元、创新方向发展。
对未来商业景观设计影响最大的无疑是生态设计。在全球“绿色设计”的潮流中，强调绿色环保、低碳节能，生态技术应是首选。这意味着商业景观设计也要把握时代脉搏，体现绿色生态理念。
商业景观设计不只是提供靓丽诱人的表面形式，主题先行，即赋予积极的主题，有利于造就独特的富于内涵的景观环境。景观设计的主题既来自有形的城市自然禀赋和建筑性格，也来自无形的地方文化精神。主题与形式互为表里，两者融合在一起，成为一体化的设计概念，主题先行可成就 非凡的景观艺术。
历史文化名城和历史街区的商业景观设计应体现历史文化的底蕴，在传统形式与现代功能之间寻求和谐统一。历史街区保护规划十分重视历史建筑的“活化利用”，有“使用”的历史建筑街区才具有生命和活力。“注入历史”既包括传统商业街的改造，也包括修建历史建筑街区的功能置换，它们都成为城市最具吸引力的商业空间区域。
现代商业作为社区配套设施随着城市化进入大型社区，除了满足居民购物需求外，越来越多地意识到社会发展和公共空间需求。逛街已不仅仅是为了购物，消费行为的背后有着丰富的情感诉求，休闲、娱乐与交往活动需要更多面向市民的公共空间。现代商业着力建构新型商业模式，集购物、休闲、交往为一体，承担着更多的社会功能。与此同时，传统商业空间也逐渐发展成规模庞大、功能复杂、形态多样的复合空间，并形成内外一体的统一而有秩序的商业空间体系，为人们提供公共开放空间的多种体验。融入社会，吸引公众，积攒人气，是现代商业景观发展的重要趋向。
现代商业运作十分懂得抓住顾客的心理，提供购物、休闲、娱乐、餐饮多功能于一体的场所，将顾客引进一种全新的体验过程。这种新的体验模式首先是感官的，最主要的是视觉和听觉。各种声光电的广告牌，奇异夸张的卡通造型，炫目耀眼的灯光，给商业环境注入了动感和活力，吸引着顾客到场、驻足、流连，而不只是匆匆过客。这种商业环境已经成为人们熟悉的生活空间，引领了流行的生活方式。
现代景观设计已成为高科技应用的前沿，那些运用预应力技术、阻尼技术、 光导技术、激光技术等高科技手段形成的景观设计给人们留下了深刻的印象。在 商业景观设计中也不乏新技术的运用，如三面转体广告牌、八面翻转广告牌、多 画面循环广告牌、电脑控制的彩色活动跳格电子显示屏、发光二极管显示板、影 视电视大屏幕墙、空中激光动画等新传媒媒体技术，在表现形式、视觉效果等方 面更能引起消费者的兴趣和注意，进一步提高了商品信息传播的广度。 3.商业综合体景观设计的规划原则 商业景观设计需要考虑的一般性原则包括：
商业景观设计不能脱离时代背景和趋势，在全球“绿色设计”的潮流中，强 调绿色环保、低碳节能、生态技术应是首要原则。这就意味着景观设计要结合自 然环境，努力创造微气候条件，降低对环境的不利影响，包括尊重场地的自然生 态特点，多运用节能减排技术，包括场地的自然排水，乡土植物材料运用，创造 融生态、功能、美学为一体的“绿色”景观。
景观设计的重要维度是“以人为本”，商业景观也不例外。通过内外部空间 设计处理令顾客感到亲切、舒适，有“宾至如归”的感觉。人为本的原则不仅体现在环境设计中有适宜的空间尺度、悦目的色彩和质感、清晰的导引系统、鲜明 的标志展示，更重要的是清新的空气流通、舒适的坐憩设施、便捷的交通体系， 安全无障碍的通道，柔和的灯光照明等。所有这些充分体现了对人性的关怀。
商业景观必须满足特有的商业功能，适应其商业属性，明确其商业定位，据 此设计出符合商业业态的商业环境和空间布局。具体设计应考虑商业物流和人流 的关系，出入口做到人貨分离；商业功能扩展带来的空间需求和领域划分；主次 空间的分隔与联系等。进一步，还可考虑商业推广活动，产品展示和顾客体验， T台走秀和时装表演，包括市民聚会、儿童娱乐和各种信息咨询和公益活动。
从景观视觉的角度，商业景观设计既要考虑空间上的连续性，又要考虑时间 上的连续性。视觉空间连续首先是城市、建筑和景观环境的过渡和联系，包括建 筑、绿化、水景、环境设施的形态、色彩和肌理等，使景观体验成为一种视觉连 续体，需要进行一体化的设计。时间上的连续性主要是如何体现历史文化发展在 特定场所的纵向积淀，在传统形式与现代风格上寻求一种对比或统一。
景观设计的重要内涵是景观艺术表现，商业景观设计在满足生态性和功能性 之外，还应具有艺术感，即表现商业的品味、品牌和价值，不仅有夸张、炫目的 成分，产生视觉冲击，更重要的是视觉愉悦和文化品格，这种美感才能印象深刻， 抵达人心。商业景观还强调性格鲜明而独特，具有商业传播效应；同时反映现代 景观的生态之美，符合绿色生态理念；往往可以成为城市的标志性景观。 4.我国商业综合体主导功能定位的现状及问题 （1）现状 ①商业综合体数目不断增加,且总体建设规模集聚化效应较为明显。综合体的选地大多在城市中心商业区,形成高密度的综合体建筑。 ②商业综合体呈现了更强的城市性,集聚规模向两端发展趋势,商业综合体已经成为城市的风向标。 ③目前的商业综合体基本上以商业功能和写字楼功能为主导功能,住宅功能作为快速回收资金的重要组成部分。 ④文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能,包括电影院、健身房、真冰溜冰场等。 ⑤专业化和标准化与个性化并存发展,综合体体量虽然较为集中,但商业综合体重视差异化经营。 ⑥呈现了商业综合体与轨道交通综合一体化开发的城市建设发展趋势,交通的建设不仅直接影响综合体的商业性,也是社会对于综合体建设的客观要求,综合体建设与轨道交通相辅相成,共同推进城市化进程。 ⑦商业综合体已成为重要的金融投资产品,随着政府对房地产政策的改变,商业综合体已经成为地产开发的新目标,其产生的广泛而深远的社会效益,以及对投资者产生的高回报率,使综合体演变成为一种投资方式。 （2）主要问题 ①资金来源单一 我国商业地产的开发资金主要来源于银行的短期贷款,对银行信贷依赖水平普遍较高,一些大型商业地产项目信贷资金甚至超过80%（3）。商业综合体项目由于涉及业态广、建设规模大,对投入资金的需求也更为明显。因此,综合体项目能否建设成功,在很大程度上受到了资金的制约和影响,目前,国内金融体制不及欧美发达国家完善,在融资方面主要依靠银行贷款实现,单一的资金来源渠道和资金额限制,同样加剧了综合体项目的建设风险。 ②缺乏高品质的商业综合体 欧美等发达国家的商业综合体建设,经历了一个较为完整的发展阶段,具有稳定的社会基础和市场基础,开发模式也已基本完善,面对市场需求,投资建设较为理性。而国内许多综合体建设,受利益驱使,盲目追求资金快速回收和短期效益,这不仅影响了项目可行性分析的完整性,缩短了规划开发周期,也对后期项目的运营管理和未来建设造成很大的影响。许多项目简单地以硬件设施作为同类项目的对比衡量基袖,忽略了企业文化、人文环境、以及人们对精神文化的消费需求,脱离了城市文化基础,缺少特色和底蕴的简单建筑物,降低了项目的隐性价值,无法发挥综合体的项目优势,浪费了各方资源。 ③市场环境不成熟 成功的综合体项目建设需要相匹配的商业、经济环境,以及相配套的法律法规、管理模式,是一个完整的开发体系。而国内的综合体发展经历了快速掘起的时期,未能经过正常的发展阶段,在制度、管理、运营与法律政策方面无法满足综合体开发建设要求。同时,商业环境的不成熟、消费能力的制约等都限制了综合体的发展,不能有效促进综合体项目开发模式的进一步提高。 ④第三产业发展水平不高 高度发展的现代服务业是商业综合体项目的经济基础。目前,国内整体的城市第三产业仍未进入发达阶段,大多数城市仍处于发展过程中。西方发达国家通过高消费促进经济增长,而我国的城市由于城市化水平不足,对外经济依赖性较强,国内整体消费水平不及发达国家,国内消费多依靠出口和基础设施建设,与国外第三产业消费为主的模式存在本质差异。因此,即使投入较多的资金,也不一定能够实现较好的消费率,也间接影响了综合体项目的市场消费能力。 5.结语 目前,国内商业综合体的发展态势氣好,上升空间大、开发热度高,成为了城市建设的新一轮方向标。但由于国内经济体制的不完善、开发模式不成熟,以及投资商的盲目跟风建设,使综合体开发市场存在诸多问题,无法发挥综合体项目的整体优势,浪费市场资源。由于综合体项目高集聚、多功能、复杂化等特点其建设内容涉及了多个学科范畴。而国内学者对综合体的理论研究,多集中于开发模式、市场潜力、管理运营等单方面的研究与分析。 基于这一现状,以及综合体快速发展的社会趋势,本文借鉴商业生态平衡理论,从多目标平衡发展角度出发,涉及管理学、建筑学、经济学、景观学、营销学等专业学科理论,以及统计学的分析调查方法,掌握商业综合体项目的各方营建目标与影响因素。文章通过各因素之间的相关性、协调性了解,根据影响比重进行相对内容的阐述与分析,以探求各目标之间的平衡,进而形成多目标的平衡机制,促进商业综合体的全面、科学、合理建设。 参考文献: [1]程强,李凯歌.论城市综合体的发展现状及开发原则[J].决策咨询通,2010 (5): 85-86,91 [2]陈志讳.商业综合体的内部设计节能探讨[J].科技创新导报,2010(14): 44 [3]祁斌.我国商业地产市场需求及其发展趋势探讨[J].现代商业,2010 (23): 37,35 [4]费腾,毕冰实.基于人性化理念的商业建筑交通空间设计[J].城市建筑,2009 (5) : 24-26 [5]Dawon J A. Retailing Geography. London: Croom Helm, 1980. [6] 沃尔特·克里斯塔勒. 德国南部的中心地原理. 常正义, 王兴中 译. 北京: 商务印书馆, 1998. [7] Berry B J L. Geography of Market Centers and Retail Distribution. Englewood Cliffs. NJ: Pretice-Hall, 1967. [8] Talukdar D, Gauri D K, Grewal D. An empirical analysis of the extreme cherry picking behavior of consumers in the fre-quently purchased goods market. Journal of Retailing, 2010, 86(4): 336-354. [9] 田银生,刘韶军.建筑设计与城市空间[M].天津：天津大学出版社,2001 [10] 邬建国.景观生态学——格局、过程、尺度与等级[M].北京：高等教育出版 社.2004 [11] 程强,许晓蒙.城市综合体形成基础研宄[J].生态经济,2010.12 [12] 王磊.城市综合体功能定位与组织研宄[D].上海交通大学.2010
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资料编号：[90459]
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