论房屋租赁中租赁权的对抗效力
摘要：房屋租赁合同相关的法律纠纷愈加增多，其中便包括“一房数租”，买卖不破租赁，租赁权和抵押权并存等，涉及租赁权之间、租赁权与物权产生对抗冲突的法律问题。本文以“一房数租”问题为切入点，分析租赁权的性质，认为租赁权具有债权物权化性质。在学理上存在有登记对抗制及占有对抗制两种公示手段的主张。在房屋租赁合同之间，承租人合法占有房屋的优先履行，买卖不破租赁问题中租赁权以占有作为产生对抗效力的公示手段较为适宜。但是在租赁权和抵押权并存的情形下，在设定抵押权时抵押权人往往不会实际探究房屋的实际使用情况，以占有为公示手段实现不了公示目的，应该完善房屋租赁合同的登记制度，并以登记作为租赁权产生对抗效力公示手段。
关键词：房屋租赁合同； 租赁权； 债权物权化； 对抗效力
一、文献综述
（一）解决“一房数租”问题的三种主张
关于“一房数租”问题的处理，理论上主要有三种主张，即合法占有优先、办理登记备案手续优先和租赁合同成立在先的优先。其具体如下：
1.合法占有租赁房屋优先。持这种主张的人认为，承租人通过占有租赁房屋的方式将租赁权对不特定的第三人进行了公示，从而取得了对抗力。这也是我国司法实务界所采用的的观点，即以占有作为租赁权取得对抗效力的公示性表征。也有人对此表示反对，认为房屋是不动产标的而非动产标的，并且租赁权是债务而非物权，不适用占有的公示手段。
2.办理登记备案手续优先。持这种主张的人认为，房屋租赁合同的通过登记备案对不特定的第三人进行公示，从而取得了对抗力。有反对者认为，占有是动产物权的公示手段，房屋虽然为动产，但租赁权为债权而非物权，同时我国法律关于房屋租赁合同的登记备案效力并未有明确规定，因此不能适用登记的公示手段。
3.租赁合同成立在先的优先。持这种主张的人认为，成立在先的房屋租赁合同具有对抗成立在后的合同的效力，且不认同租赁权能通过公示取得对抗权。有人对此观点表示反对，认为租赁权是债权，而债权具有平等性，即债权仅具相对性，无排他的效力，因此数个债权，不论其发生先后，均以同等地位并存。[[1]]本文对该主张不予认同，如果按照债权成立时间的先后确定债权实现顺序，既会因债权成立的时间难以外化而影响到交易安全，也会动摇债权与物权相区分的基础。
