文献综述
选题背景和研究意义
自1980年以来，利率市场化已经在国际金融市场上形成趋势，我国在1996年开始了利率市场化的改革，开始的标志是银行间同业拆借市场利率先行开发，随后部分存贷款利率以及债券市场利率也相继开放。在2000年，逐步推进了存贷款利率市场化的改革，到2005年实现了阶段性的目标。在2012年，我国金融机构人民币存贷款基准利率和浮动区间被中国人民银行进行重大调整，随后，为了进一步深化利率市场化的改革，在2013年，中国人民银行全面开放了金融机构贷款利率的管制，这有助于市场配置资金资源起到基础性的作用，企业的融资成本也大大的降低，金融行业对我国的实体经济的支持力度也大大增强。在2021年，中国人民银行下发《中国人民银行关于推进行用卡透支利率市场化改革的通知》，这意味着行用卡透支利率由发卡机构与持卡人自主协商确定，取消行用卡透支利率上限和下限管理，这一做法适应利率市场化的需要，是整个利率市场化进程的一部分。 目前，中国经济发展的必由之路就是推动利率市场化的改革，随着中小企业的发展和外汇市场上自由流动的资本规模变大，利率市场化势在必行，利率市场化使得金融机构更好地支持实体的发展，极大的降低企业融资成本，是的中小企业的融资丰富多元，更好的调整中国企业的经济结构，促进经济转型升级。伴随着银行升级的加速，资产定价将会透明公开，市场间的信息会对等披露，有利于商业银行的竞争，是的传统的银行业务想着投资银行的财富管理方面转变。
在推进利率市场化的过程中，房地产行业也自1998年福利房分房政策的取消后开始了快速发展，在房地产业快速发展的黄金年代里，房地产价格逐步爬升且愈来愈高，回顾房地产业的发展历史，利率工具已经变成了调控房地产市场和房价的重要工具，国家政府多次出台相关的宏观政策控制房地产价格的盲目上涨同时抑制疯狂囤房炒房的行为，但是一线城市的房价仍在稳步上涨。房地产商的融资和房屋的购买都离不开利率，利率的波动必然会导致房地产价格水平随之变化。房地产业被称为第二金融业，由于我国主要是以间接金融为主，房地产的主要资金来源是通过银行贷款，因此所有的利率变动都会使得房地产市场产生巨大的影响。
本文的研究意义在于通过实证分析和理论分析相结合，建立利率与房价之间的计量经济模型，如多元线性回归模型，化抽象为数据，不断演示一线城市的房地产价格会受到利率变化影响而产生的变动，在利率市场化改革即将完成的大环境下，推测未来中国一线城市房价的走势情况。分析判断利率市场化后房价的变动情况，根据情况提出具有创新针对性的政策和意见，促进未来中国房产价格的合理化健康发展。
国内外研究概况
国外研究：1973年，肖和麦金农提出了金融自由化理论和金融抑制理论，他们认为金融抑制现象在发展中国家是普遍存在的并且是一个非常严重的现象，这是由于发展中国家的经济实力远不如发达国家的经济状况，在对利率严重管控的状态下，一些特权阶级可以很容易的得到融资，而其他企业却很难融资，这使得经济市场上的资源配置不公平，会出现腐败的现象，大大的阻碍了经济的发展。他们认为对金融市场的放松管制并不是采取激进的方式使得金融自由化，而是在金融监管较强与经济发展稳定的环境下让金融自由化得到发展。
美国与日本先后于1986年和1994年成功实现了利率市场化，外国率先完成利率市场化，因此外国学者较早的开始着手研究利率与房地产价格两者之间的关系，国外研究普遍认为，利率波动对房地产价格的影响是呈现显著的负相关关系。这是由于发展比较早的外国房地产市场拥有完备的市场竞争机制和稳固的基础经济，在这样的环境下，利率的传导机制在长期与市场的运作中显得非常顺滑。当利率上调时，房地产商的融资成本和运营建造成本以及购买者的购买成本将会提高从而房地产的需求和供给降低。Kau和Keenan（1980）发现了这一规律，他们采用最大化理论和消费理论，分析了利率与房价的关系。Harris（1989）研究了名义利率和房地产价格升值的关联，研究发现变动的名义利率会影响人们对于房价增值的预期。
还有一种观点是利率对于房价的影响是正相关的，利率的上调会将房产的价格推向更高的位置，甚至对调控房价起到负面的影响。具有代表性的研究有1999年到2009年新西兰央行政策变化对实际房地产价格的影响，Sing Song,Jou Jyh-Bang和Tripe David（2014）发现实际上的政策对当时新西兰的房地产限制起到了泡沫效应，效应之后，调控利率上升的政策无法控制房地产价格，甚至房价会再度攀升。
