1. 研究目的与意义

课题背景

改革开放以来，我国国民经济不断提高，房地产产业迅猛发展，逐渐成为了国民经济的支柱产业。现阶段，我国房地产市场受政府相关职能部门监管，同时还受到多项政策的调控。一些房地产企业由于在实际操作中缺少深入的市场需求研究与准确的市场定位，固守落后的开发理念、运营管理模式，因而导致房地产项目出现危机。在这样一个复杂的市场情况下，房地产企业都将面临生死抉择。房地产项目如何在残酷的市场竞争中取得立足之地，如何适应新形势的变化，适应国家的政策调整，找准项目自身的定位是极其重要的一步。房地产企业唯有多谋善断精确定位，开发出真正符合客户群体刚性需求的精品项目才能使企业不断发展壮大。

本文研究的意义

2. 课题关键问题和重难点

1、在前期的市场调查阶段，发放调查问卷是小组成员面临的一个难点，有部分市民不太愿意配合问卷调查。

2、在收集数据及分析数据的过程中，如何选取合适的统计模型形象且直观地展现出调研结果也是小组成员亟待解决的问题。

3、在定位设计阶段，主要的难点集中在运用专业的绘图软件完成项目总平面布置图、标准层平面布置图、立面图以及主力户型图等实物成果。

3. 国内外研究现状（文献综述）

周小平在《房地产开发与经营》中详细介绍了关于房地产定位的概念，即在国家和地区的房地产法律、法规和规划的指导下，根据本项目所在区域的经济、政治、人文和风俗习惯等，依据项目本身自有特点和对市场未来发展趋势的判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位。由此看出项目定位是整个项目的重中之重，它直接关系到后续工作的开展和进行，因而定位工作要绝对精确。

关欣、罗福周在《关于住宅房产市场分析的问题解析及对策》指出随着我国房地产经济增长方式开始从粗放型向集约型转化,我们将面临着住宅市场有效供给不足的问题,因而在投资决策时要加强对住宅房地产市场分析的有效性。通过对现阶段房地产开发市场的研究，我们发现当前存在的问题是缺乏系统全面的供需分析、忽视针对消费者的需求分析、定性分析不足等，因而我们在御水臻苑项目设计定位前增加了市场调查阶段，并且有针对性地设置了调查问卷，最大程度地提高市场分析的有效性。

天火同人房地产研究中心在《房地产开发流程管理》中指出目前我国房地产定位主要有八大原则：适应性原则、符合企业发展战略的原则、经济性原则、可行性原则、受众导向原则、差异化原则、个性化原则、动态调整原则；项目定位具有三大特点：前瞻性、区域性、宽泛性；企业在定位过程中主要存在四块短板：市场主体定位存在偏差、差异化定位创新不足、片面强调概念式定位以及目标客户群不明确，这些问题在我们进行御水臻苑项目定位时都应该尽量避免。

4. 研究方案

研究的技术路线：收集和查阅相关资料→拟定出详细的调查方案→设计调查问卷→实地考察并发放调查问卷→统计并分析数据→项目可行性分析→前期的初步定位设计→确定最终的项目定位设计方案

主要的研究方法：

文献调查法：利用图书馆、互联网等收集成都房地产政策和土地政策，以及南京房地产发展情况的相关文献资料，并进行分析、研究。

5. 工作计划

第1周 收集基本资料，查阅相关文献和论文，完善英文翻译，制定详细计划及调查问卷初稿。

第2周 了解项目的基本信息及实地考察，进行试调查并完善调查问卷。

第3周 确定最终的调查内容及方法，实施调查并完成开题报告。